Golden Visa Дубая через недвижимость: гид на 2026 год

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Дубае, вы наверняка уже слышали о Dubai Golden Visa. Это одна из самых обсуждаемых программ резидентства в регионе, и на то есть веские причины. Возобновляемая резидентская виза на 10 лет, привязанная к инвестиции в недвижимость от AED 2 млн, выглядит действительно привлекательно, особенно если учитывать дополнительные преимущества, которые идут вместе с ней.

В этом гиде разберем все, что нужно знать: что представляет собой эта виза, кто может на нее претендовать, как подать заявку и на что обратить внимание при покупке off-plan недвижимости.

Что такое Dubai Golden Visa?

UAE Golden Visa, это долгосрочная программа резидентства, запущенная правительством ОАЭ в 2019 году и заметно расширенная в 2022 году. Она позволяет иностранным гражданам жить, работать и учиться в ОАЭ без необходимости иметь национального спонсора.

Путь через недвижимость, один из самых популярных вариантов получения Golden Visa, и Дубай здесь остается самым активным эмиратом. В отличие от стандартных резидентских виз, которые нужно продлевать каждые два или три года, Golden Visa дает полноценное резидентство на 10 лет с возможностью продления. Вы не привязаны к работодателю, вам не нужен спонсор, и вы можете спонсировать членов своей семьи.

Программа была создана для привлечения долгосрочных инвесторов и состоятельных резидентов, и она хорошо выполняет эту задачу.

Кто может получить визу через недвижимость?

Чтобы получить Dubai Golden Visa через недвижимость, базовое требование достаточно простое: вы должны владеть недвижимостью в Дубае стоимостью не менее AED 2 млн.

Но есть несколько важных условий:

Недвижимость должна оцениваться в AED 2 млн или выше на момент подачи заявки. В зависимости от типа объекта учитывается цена покупки или текущая оценочная стоимость.
Можно использовать ипотеку, но уже оплаченная вами доля должна составлять минимум AED 2 млн. Если объект куплен с привлечением кредита, засчитывается только фактически оплаченная часть.
Несколько объектов можно объединить, чтобы достичь порога, если их совокупная стоимость составляет AED 2 млн или больше.
Недвижимость должна находиться в Дубае (в других эмиратах действуют собственные правила Golden Visa через недвижимость).
Off-plan объекты подходят, но только после того, как developer выдаст initial sale contract, а в ряде случаев, после достижения определенного этапа строительства.

Еще один важный момент: вам не нужно постоянно жить в Дубае. Golden Visa не требует проводить в ОАЭ фиксированное количество дней в году, и это серьезно отличает ее от программ резидентства во многих других странах.

Порог AED 2 млн: что он означает на практике

AED 2 млн, это примерно USD 545 000 по текущему курсу. На рынке недвижимости Дубая за эту сумму можно купить многое: качественную квартиру с одной или двумя спальнями в престижной локации либо более просторный объект в новом проекте дальше от центра.

Порог не менялся с момента реформы программы в 2022 году (раньше он составлял AED 1 млн), но правила по объектам в ипотеке и off-plan недвижимости стали намного понятнее.

Если вы финансируете покупку через банк, объект остается в залоге у банка или кредитора до полного погашения кредита. Для целей Golden Visa в требование AED 2 млн засчитывается только сумма, которую вы уже оплатили. Например, если вы купили объект стоимостью AED 3 млн и внесли AED 2 млн, вы, скорее всего, сможете подать заявку сразу. Если первоначальный взнос составил AED 1 млн, сначала нужно дополнительно погасить часть ипотеки.

Для покупателей за собственные средства все проще: покупаете объект за AED 2 млн или дороже, и вы соответствуете базовому требованию.

Резидентство на 10 лет: что именно вы получаете

Сама виза действует 10 лет и может быть продлена. Она дает следующее:

Вы получаете резидентскую визу на 10 лет
Ваш супруг или супруга и дети могут быть спонсированы в рамках той же визовой программы
Домашний персонал (домработницы, водители) также может быть включен
Вы можете выезжать из ОАЭ и возвращаться сколько угодно раз, без требования по минимальному сроку пребывания
Вам не нужен работодатель в ОАЭ, чтобы сохранять визовый статус

Это особенно важно для предпринимателей, удаленных специалистов и тех, кто живет между несколькими странами. Большинство резидентских виз в ОАЭ привязаны к трудоустройству, то есть при увольнении у вас обычно есть 30-дневный льготный период до истечения статуса. Golden Visa полностью убирает эту зависимость.

Налоговые преимущества, которые стоит учитывать

В ОАЭ нет налога на доходы физических лиц, налога на прирост капитала и налога на наследство. Это основа. Но для держателей Golden Visa возможности шире:

Налоговое резидентство: с Golden Visa вы можете оформить налоговое резидентство ОАЭ, что в зависимости от правил вашей страны гражданства может помочь пересмотреть личную налоговую структуру.
Нет налога на недвижимость: в Дубае нет ежегодного налога на владение недвижимостью. При покупке вы платите разовый сбор за передачу права собственности в размере 4% (DLD fee), и на этом регулярные налоги на объект заканчиваются.
Нет налога на арендный доход: если вы сдаете свою недвижимость в Дубае, этот доход не облагается налогом на уровне ОАЭ.

Сможете ли вы фактически воспользоваться этими преимуществами, полностью зависит от вашего гражданства, налогового резидентства и действующих соглашений об избежании двойного налогообложения. Перед принятием решений на основе налоговых правил ОАЭ обязательно проконсультируйтесь с налоговым консультантом в вашей стране.

Как подать заявку: пошагово

Процесс проще, чем многие ожидают. На практике он выглядит так:

Step 1: Confirm Property Eligibility

Убедитесь, что ваш объект соответствует порогу AED 2 млн. При необходимости получите сертификат оценки недвижимости у оценочной компании, одобренной RERA. Для объектов в ипотеке запросите у кредитора выписку, подтверждающую уже оплаченную сумму.

Step 2: Gather Your Documents

Обычно требуются:

Действующий паспорт (со сроком действия не менее 6 месяцев)
Title deed или Sale and Purchase Agreement (для off-plan)
Сертификат оценки недвижимости
Выписка по ипотеке (если применимо)
Фотографии паспортного формата
Медицинская страховка, действующая в ОАЭ
Emirates ID (если у вас уже есть резидентство ОАЭ)

Step 3: Apply Through the ICP or GDRFA

Заявки подаются через Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security (ICP) или General Directorate of Residency and Foreigners Affairs (GDRFA) в Дубае. Большинство заявителей делают это через зарегистрированный typing center или через консультанта по недвижимости, который регулярно сопровождает такие процедуры.

Step 4: Medical and Biometrics

Вам нужно пройти медицинский тест на пригодность и сдать биометрию. Это стандартная процедура для всех заявок на резидентство в ОАЭ.

Step 5: Receive Your Visa and Emirates ID

После одобрения 10-летняя Golden Visa проставляется в ваш паспорт, и вы получаете новый Emirates ID. Весь процесс, от подачи документов до получения визы, обычно занимает от 2 до 4 недель.

Сборы: государственные сборы за Golden Visa составляют примерно от AED 2 800 до AED 4 000 в зависимости от маршрута подачи. Услуги typing center и сервисных центров оплачиваются отдельно.

Советы для покупателей off-plan недвижимости

Покупка off-plan, популярный путь к Dubai Golden Visa. Он может отлично работать, но сначала нужно понимать несколько моментов.

Вы можете не получить право на визу сразу. Некоторые developers и государственные органы требуют, чтобы проект достиг определенного строительного этапа (часто 50% готовности), прежде чем можно будет подать заявку на Golden Visa. Если виза является одной из главных причин покупки, проверьте это до сделки.

Sale and Purchase Agreement (SPA) имеет значение. Ваш SPA, ключевой документ для заявок на Golden Visa по off-plan недвижимости. Убедитесь, что в нем четко указана полная цена покупки и что договор должным образом зарегистрирован в Dubai Land Department (DLD).

Выбирайте проекты надежных developers. Маршрут к Dubai Golden Visa через off-plan работает предсказуемо только тогда, когда проект корректно зарегистрирован в RERA и DLD. Лучше работать с established developers, у которых есть подтвержденная история сдачи проектов.

Payment plans могут сыграть в вашу пользу. Многие off-plan проекты в Дубае предлагают payment plans 40/60 или 50/50. Если вы вносите AED 2 млн или больше в объект заранее (даже в виде рассрочки), эта оплаченная часть засчитывается для eligibility по Golden Visa после достижения нужного порога.

Browse off-plan projects in Dubai, чтобы посмотреть актуальные варианты в разных бюджетах и районах.

Частые вопросы

Могу ли я сдавать недвижимость в аренду и сохранить Golden Visa? Да. Сдача объекта в аренду не влияет на ваш статус Golden Visa, если вы продолжаете владеть недвижимостью и она сохраняет необходимую стоимость.

Что будет, если я продам недвижимость? Если вы продадите объект и больше не будете владеть подходящей недвижимостью в ОАЭ, право на Golden Visa по этому основанию прекратится. Нужно будет заменить ее другим qualifying property или использовать другой путь получения визы.

Могу ли я владеть недвижимостью совместно с супругом или супругой? Да. Если объект находится в совместной собственности и его общая стоимость составляет AED 2 млн или больше, каждый совладелец может претендовать на собственную Golden Visa. При этом многое зависит от доли каждого собственника и правил, действующих на момент подачи заявки.

Нужно ли сначала получить резидентство ОАЭ? Нет. Вы можете подать заявку на Golden Visa из-за пределов ОАЭ как на первое резидентство, если объект зарегистрирован и вы соответствуете требованиям.

Стоит ли Dubai Golden Visa своих затрат?

Для большинства покупателей недвижимости на уровне AED 2 млн ответ, да. Стоимость самой визы несопоставима с бюджетом покупки, а преимущества, особенно для тех, кто часто путешествует, ведет международный бизнес или хочет стабильное долгосрочное резидентство в низконалоговой юрисдикции, весьма значимы.

Это не программа гражданства. Паспорт ОАЭ по этому маршруту вы не получите. Но возобновляемое резидентство на 10 лет, без спонсора и с возможностью перевезти семью, имеет реальную практическую ценность.

Если вы рассматриваете недвижимость в Дубае и бюджет AED 2 млн для вас достижим, Golden Visa стоит учитывать при выборе объекта и структуры сделки.

Ready to Explore Your Options?

Если вы только начинаете смотреть рынок или уже близки к решению, правильная консультация на раннем этапе может заметно повлиять на результат. Наша команда специализируется на Dubai off-plan property и поможет понять, какие проекты подходят под Golden Visa, какие developer incentives доступны сейчас и как грамотно структурировать покупку.

Browse off-plan projects in Dubai и посмотрите, что доступно прямо сейчас.

Или напишите нам напрямую в WhatsApp, мы спокойно ответим на ваши вопросы, без давления и навязчивых продаж.

Chat on WhatsApp

Эта статья носит информационный характер и не является юридической, финансовой или иммиграционной консультацией. Перед принятием инвестиционных или резидентских решений всегда обращайтесь к лицензированному специалисту.

По Локации

По Типу

Избранные Проекты